6억 아파트 청약이 당첨된다면 필요한 돈은 얼마일까? (필요 금액 계산해보기😎)

안녕하세요, 유니큐입니다.

 

선당후곰이라는 말 들어보셨나요?

선당후곰은 일단 당첨되고 후에 자금 마련 등을 고민해라.라는 줄임말(사회적 신조어)인데요. 워낙 분양권 당첨되기가 하늘의 별 따기이니 일단 묻지 말고 청약하고, 낙첨될 확률이 매우 낮으니 (혹시라도) 당첨된다면 그때 고민해라!라는 말입니다.

 

그렇지만 제 개인적인 생각으로는 진짜 당첨되고 난 뒤에 부랴부랴 얼마가 필요할까?를 고민하는 것은 정말 위험한 발상이라고 생각합니다.

 

그때 가서 고민해 보고 안 되겠으면 청약통장 포기하면 되지라고 생각하고 계신가요?

재당첨제한기간도 생각보다 길고, 꼭 넣어야겠다고 생각했을 때 통장을 사용할 수 없다면.. 그리고 지금까지 납입 횟수와 년수를 다 날리게 된다면 그만큼 아까운 것도 없죠?

 

그러므로 선당후곰이라는 말은 잠깐이라도 잊고 청약이 당첨된다면 필요한 돈은 얼마일지를 대략 계산해 보고 내가 감당가능할지를 따져보고 (청약 신청 전에 대출을 제외한 내 돈(자금)이 얼마가 있어야 하는지) 청약을 하셨으면 하는 마음에 이번 글을 포스팅해 봅니다.

 

잔금을 치르지 못하면  연체이자도 계속해서 나오게 될 수도 있고, 영끌로 잔금까지는 어찌저찌했는데 대출금리가 너무 높아져서 내 소득으로는 감당이 되지 않을 수도 있고, 설상가상으로 부동산침체기로 시세차익도 보지 못하고 급매로 처분하게 되면.... 더 나아가서는 경매로 나오게 된다면.... (물론 극단의 상황까지 가정해 보았습니다.) 이런 일이 없으려면 현재 내 상황은 어떤지, 감당가능한 상한선은 어디인지 아는 것이 매우 중요하다고 생각합니다. 
따라서 이 포스팅 글 읽고 도움이 되셨으면 좋겠습니다.

 

 

 

 

큰 틀 : 분양대금

 

우리가 부동산을 구매하는 종류는 다양하겠지만, 이번에는 아파트 청약(분양)을 기준으로 이야기를 해볼게요.

 

아파트 분양을 받을 때 해당 아파트가 선분양 인지, 후분양인지에 따라 자금을 마련해야 하는 시기는 다를 수 있겠지만, 일반적으로 선분양을 받는다고 가정해 보겠습니다. 

 

우리가 알고 있는 분양가는 계약금 + 중도금 + 잔금의 합이라고 생각하면 됩니다.

 

 

예를 들어 분양가가 6억 /  부부합산 소득이 1억 5천이라고 가정해 보겠습니다.

계약금	중도금						잔금
계약시 (10%)	1차 (15%)	2차 (15%)	3차 (10%)	4차 (10%)	5차 (10%)	6차 (자납) (10%)	입주지정일 (20%)
0.6억	0.9억	0.9억	0.6억	0.6억	0.6억	0.6억	1.2억

 

 

※ 중도금 차수와 비율은 청약물건마다 다를 수 있습니다.

※ 중도금 대출 상한 비율은 최대 60% 이므로, 중도금 상한 비율 초과분은 자납의 형태로 요구될 수 있습니다.
   예) 이문 아이파크 자이 아파트의 경우 중도금은 70%로 책정되고 있고 마지막 6차시 10%는 중도금 대출이 아닌 자납의 형태로 세팅되어 있습니다.

 

어차피 중도금으로 10% 더 들어가냐 잔금에 10% 들어가냐 조삼모사의 형태이긴 하지만, 현금 유동성을 고려했을 때 중도금으로 먼저 잡히는 것보다는 잔금 시에 처리하도록 뒤에 몰려있는 게 자금마련이 더 쉬울 수 있습니다.

 

 

 

예시 들었던 것처럼 분양가는 6억 인 아파트를 부부 합산 소득이 1.5억 인 부부가 청약이 당첨되어 자금 납부를 위해서는 최소 '얼마' 이상의 현금을 가지고 있어야 할까요? 

 

 

 

1. 계약금 (분양가액 * 10%)

 

보통 아파트 청약이 당첨이 되면 지정된 날짜, 지정된 계좌로 계약금 10%를 현금으로 납부해야 합니다.

통상적으로는 한 달 이내라고는 하지만 청약물건지에 따라 다릅니다. 계약하는 날 바로 계약금을 납부해야 하는 경우도 있습니다.

(계약금 납일 일정은 청약건 상세 공고문을 정독하여 일정 확인해야 합니다.) 

 

 

이 때 계약금 10%를 낼 자금이 부족하다면 그 청약을 포기해야 합니다. (현실적으로는)

그 이유는 차차 설명드리겠습니다.

 

 

 

2. 중도금 (분양가액 * 60% 또는 70%)

 

보통 중도금은 60%로 잡기는 하지만 간혹 70%로 잡혀있는 경우도 있습니다.

예외적인 상황인 중도금 70%로 가정해 보겠습니다.

 

계약금 납부 이후, 입주 전까지 약 3~6개월마다 10% 또는 15%씩 총 6번 중도금을 납부하게 되는데요.

중도금대출은 보통 집단 대출 또는 자납을 하게 됩니다.

 

예로 이문 아이파크 자이의 경우 중도금 대출이 통상적인 60%가 아닌 70%로 책정되어 있는데, 이땐 60%까지는 집단대출을 허용하고 남은 10%는 중도금으로 분류되기는 하나 은행 대출이 아닌 자납으로 해결해야 합니다.

 

 

※ 중도금 집단 대출 : 청약 당첨 모든 세대에 한해 집단적으로 중도금 대출을 하는 경우를 뜻하며, 최대 받을 수 있는 한도는 분양가액의 60%까지입니다. (단, 규제지역의 경우에는 중도금 대출 일부가 불가능할 수 있습니다. )

 

※ 자납 : 스스로 납부한다는 의미로 대출받지 않고 본인 수중의 돈으로 납부한다고 이해하시면 됩니다.

 

 

 

3. 잔금 (분양가액 * 20% 또는 30%)

 

잔금의 경우에는 입주지정일에 중도금 대출과 잔금을 주택담보대출을 실행하여 모두 납부해야 합니다.

하지만 대출이 내가 원하는 만큼 나오지 않기 때문에 LTV, DTI, DSR을 기준으로 대출 한도를 반드시 알아야 합니다!

 

따라서 입주지정일에 기존에 받았던 중도금 집단대출 원금 전체와, 중도금 대출 이자, 잔금모두를  납부해야 입주가 가능합니다.

(중도금 대출 이자는 중도금 대출 이자 후불제의 경우를 설명한 것이고, 면제나 선불로 내셨을 경우에는 비해당입니다.)

 

※ LTV (Loan-to-Value ratio): 집 값에 비해 얼마나 많은 돈을 대출받을 수 있는지를 보여주는 것으로 대출액 대비 담보물의 가치 비율을 의미합니다. 예를 들어, 집 값이 10억인데 8억을 대출받는다면 LTV는 80%라고 보면 됩니다.

 

※ DTI (Debt-to-Income ratio): 내가 벌어들이는 돈에 비해 내가 갚아야 할 돈이 얼마나 되는지 보여주는 것으로 소득 대비 부채의 비율을 의미합니다. 내 월급에 비해 내가 월별로 얼마나 많은 돈을 갚아야 하는지 비율로 알 수 있습니다.

※ DSR (Debt Service Ratio): 이건 내가 벌어들이는 돈 중에서 내가 갚아야 할 대출이나 부채 상환을 위해 얼마나 쓰는지 보여주는 것으로 소득 중 부채 상환을 위한 부분의 비율을 의미합니다.

 

즉,  LTV는 집 값 대비 대출 비율, DTI는 월급 대비 갚아야 할 돈 비율, DSR은 월급 중에서 대출 상환을 위해 쓰는 돈 비율을 의미합니다.

 

 

요즘에는 LTV, DTI보다 DSR 한도에 걸리는 경우가 대부분이므로 나의 소득으로 대출 최대 한도가 얼마인지 아는 것이 매우 중요합니다.

(참고 : 제 1 금융권 : DSR 30% 한도 / 제 2 금융권 : DSR 40% 한도 이내 대출 가능하다고 하나, 앞으로 시행될 스트레스 DSR이 시행되면 대출한도는 더 낮아질 수 있어 계산을 더 잘해야 합니다.😪)

 

 

 

작은 틀 : 분양대금 외 고려해야 할 추가적 비용

 

큰 틀인 분양대금과 관련된 직접적 비용을 제외한 추가적인 비용도 발생하게 됩니다.

발코니 확장, 기타 유상옵션, 취득세, 지방교육세, 인지세 등이 있습니다.

 

1. 발코니 확장 및 기타 유상 옵션

 

세대별 선택사항으로 세대 선택에 따라 비용은 상이할 수 있습니다.

근데 보통 발코니 확장과 시스템에어컨은 거의 필수라고 보더라고요... 최대한 면적을 크게 빼야 하니.. 😫

 

발코니 확장비는 위치. 시기에 따라 다르지만 요새는 보통 1600~1800만 원 정도이고

시스템에어컨 전실에 깔면 600~700만 원 정도 잡혀있어서..

최소 2500만 원으로 가정해 보겠습니다!

 

(정확한 금액은 청약물건지에 따라 다를 수 있으니 공고문 상세를 꼭 정독해 보세요)

 

 

2. 중도금 대출 이자

 

위에 잔금 설명 때에도 잠깐 언급을 하였는데요.

보통 중도금 이자 후불제가 요새 많더라고요. 그럴 경우에는 잔금을 납부해야 할 시기에 중도금 대출 이자도 비용으로 추가 계상하여야 합니다.

 

중도금 무이자인 경우, 중도금을 자납 하신 경우에는 고려하지 않아도 되는 사항입니다.

 

 

 

3. 취득세와 지방교육세

 

 

주택을 취득할 때 내는 세금인데요.

주택 취득가액과 면적에 따라 취득세가 부과됩니다.

(생애최초 주택구입자는 최대 200만 원 취득세가 감면됩니다.)

 

취득세는 분양가액과 발코니, 기타 유상 옵션비를 추가한 총 금액을 기준으로 취득세율을 1차적으로 한번 계산해준 뒤, 분양가액*취득세율을 2차 계산해야지만 최종적으로 취득세를 알 수 있습니다.  (분양가액은 6억이지만, 발코니 확장과 기타 유산 옵션비를 추가하면 6억~9억 범위로 들어오기 때문에)

 

예) 분양가액+발코니 확장비+기타 유상옵션비 = 6억 2500만 원으로

취득세는 (6.25억*2/3억-3)*1/100 = 1.16% 가 취득세율임을 알 수 있습니다.

 

즉, 6.25억의 취득세는 약 7,291,667만 원이며, 또한 지방교육세는 취득세의 10%이니 729,167만 원이 됩니다.
(대략 총 8,020,833만 원입니다.)

 

 

4. 인지세

 

각자의 상황에 따라 다르겠지만 많게는 인지세를 총 3번 정도 내게 되고, 보통 2번 정도 냅니다.

1) 매매 계약서 작성 시 1번

2) 유상옵션 시 1번 (조합이 아닌 시공사와 계약 시 각각 내야 한다고 합니다)

3) 중도금 대출 시 1번

 

이렇게 총 3번을 납부하게 됩니다.

 

 

인지세에 대해서 자세하게 알고 싶으신 분들은 아래의 링크에서 보시길 추천드립니다.

부동산 전자수입인지 구매 방법 (매매계약, 옵션 구매 시)

 

 

 

 

납부해야 할 총 금액을 시뮬레이션해보자! (6억 분양가 기준)

 

 

6억 분양가를 기준으로 보면, 납부해야 할 총금액은 6억 5,317 만원임을 알 수 있습니다. (대략적으로만 봐주세요)

물론 유상옵션 선택에 따라 총 금액은 달라지므로 취득세, 지방교육세 등도 달라질 수 있습니다.

분양가	중도금이자	취득세, 지방교육세	발코니 및 기타유상옵션	인지세	총 금액
6억	2,100만원	약 802 만원	2,500 만원	15만원	6억 5,417 만원

 

 

※ 인지세는 매매계약에 대한 건만 포함시켰습니다.

※ 중도금이자는 금리 5%, 6회 모두 대출했을 경우로 계산했습니다.

 

 

6억 분양 아파트로 최대로 받을 수 있는 대출은 LTV 80% 최대로 기입해 보았을 때, 4억 8,000만 원입니다.

(생애최초 주택 구입자로 가정하여 80%로 산정하였습니다.)

 

 

즉, 추가 현금이 필요한 금액은 1억 1,417만 원이라는 것을 알 수 있습니다.

총 필요금액(A)	계약금(B) + 중도금 6회차 자납분	대출 가능 최대 금액(C)	추가 필요금액(A-B-C=D)
6억 5,417 만원	1억 2,000만원	4억 8,000만원	5,417 만원

 

 

각자의 상황은 다를 수 있으므로 전체적인 흐름을 이해하는 용도로 봐주시면 감사하겠습니다 :)

 

 

 

부동산 취득을 위해 현금이 필요한 시점은 언제일까?

 

위에 예시사항을 적용하여 정리해 보겠습니다.

 

1. 계약 후 (1개월 내) : 계약금 (6,000만 원) + 발코니 및 유상옵션 10% 계약금 (250만) = 약 6,250만 원 현금이 필요합니다.

 

2. 입주 전까지 (1~3년) : 중도금 대출로 납부할 수 있으므로 현금이 꼭 필요하지는 않지만 자납을 해야 하는 경우도 있을 수 있으며, 이 기간에는 얼마를 더 모을 수 있는지 예상 시뮬레이션을 돌려봐야 함
=> 중도금 1~5회 차 60%인 3억 6,000만 원은 중도금 대출로 충당하고 6회 차 자납분 6,000만 원의 현금이 필요합니다.

 

3. 입주지정일 : 계약금+중도금 6회 차 자납분을 제외한 나머지 분양가 (4억 8,000만 원) + 발코니 및 옵션 잔금 (2,250만 원) + 중도금 이자 (2,100만 원) => 약 5억 2,350 만원을 납부해야 하는데, 이 중 4억 8,000만 원은 주담대로 전환하고 나머지 4,350만 원은 본인 현금이 필요합니다.

 

4. 주택 취득 후 60일 이내 : 취득세 약 802만 원 현금이 필요합니다.

※ 생애 최초 취득세 감면(200만 원 감면)은 추후에 별도 신청해야 합니다.

 

 

 

 

 

유니큐 한마디

 

 

오늘도 요점만 간단히 쓰려고 했지만, 그러기엔 중요한 내용들이 너무너무 많다 보니 설명하다 보니 결국 긴 글이 되어버렸습니다.

 

그럼에도 긴 글을 쓴 이유는 선당후곰이라는 아주 위험한 단어에서 후폭풍이 너무 위험해서라고 이해해 주시면 감사하겠습니다.

우리 모두 실패 없이 성공적으로 내 집 마련했으면 좋겠습니다.

제 글 읽고 아파트 청약 후 현금이 얼마나 필요한지에 대해 조금이나마 쉽게 접근하실 수 있게 된다면 너무너무 행복할 것 같습니다.

 

참고로 단순 개념원리를 설명드리기 위해 계산하였으므로 각 개인의 사정과 청약물건의 조건에 따라 다를 수 있으니 개념만 이해해 주세요.

 

오늘 글도 유익했다면 공감 꾸욱 부탁드리고, 구독도 부탁드립니다 :)

 

 

이상 유니큐였습니다.